Loi de défiscalisation
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Le statut LMNP
Qu’est-ce-que la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?
Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services LMNP et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).
Les conditions du statut de LMNP ?
- L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.
- Il s’engage à louer meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.
- Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).
Les points forts de l’immobilier géré via une résidence services LMNP
2 alternatives pour l’investisseur :
LMNP Classique (Régime général)
Amortissements permettant de neutraliser
fiscalement les revenus locatifs
LMNP Censi Bouvard
Réduction d’impôts égale à 11 % du prix
de revient de l’investissement HT
LMNP Classique
Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel (LMNP) suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel
Amortissements
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
- le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
- les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
Plus-values
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.
Revente
Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.
TVA
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)
Les Atouts de la Location Meublée (statut LMNP)
Les aléas de revenus habituellement liés à l’immobilier résidentiel sont ici limités, car définis dans le cadre d’un bail commercial. Par ailleurs, dans le cadre d’une résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra, si vous le souhaitez, de limiter le montant emprunté.
Un actif performant : une moyenne de 4 à 5% HT/HT de rendement
Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel, la location meublée offre des rendements élevés. Offrant, en moyenne entre 4 et 5 % HT/HT, cet actif allie performance et risque raisonné.
Un formidable rempart contre l’inflation
Pourquoi l’immobilier et donc la location meublée sont de formidables remparts contre l’inflation ? Les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation, ils sont indexés. Sur une longue période, les loyers immobiliers évoluant à des rythmes proches de l’inflation, les prix suivent cette même tendance.
Récupération de la TVA
La récupération de la TVA sur un bien immobilier n’est normalement pas possible sauf si l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers et confié par bail commercial à un exploitant professionnel. Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…) en appliquant celle-ci sur les loyers.
Des revenus quasiment nets d’impôt
Les revenus issus de la location meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée.
Une revente facilitée
Contrairement à d’autres cadres fiscaux, le schéma fiscal optimisant (amortissements) n’est pas réservé au 1er acquéreur, les suivants en disposant également.
Le régime de la location meublé :Introduction
La location meublée correspond à la location d’un logement décent et garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles…) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement.
A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements.
A ce titre, la location meublée apparait comme étant un support performant pour quiconque souhaitant préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus.
Le montage de la location meublée
La majorité des montages en location meublée font l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel.
La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.
Le bail commercial dans la LMNP
Dans l’optique d’un investissement en location meublée, un bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition d’un logement en établissant la nature des locaux concernés et leur destination par rapport à une activité déterminée.
Ce bail est contracté entre un bailleur (le propriétaire-investisseur) et un preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.
Ce bail permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et ainsi, de se constituer un patrimoine immobilier.
Loueur en meublé :
Le mécanisme comptable
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts. Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif, et à hauteur de celui-ci. Les amortissements alors différés le sont sans limitation de durée et seront utilisés dès que le résultat d’exploitation deviendra positif.
Exemple illustratif d’investissement en LMNP
- Le résultat d’exploitation étant négatif ou nul, les amortissements immobiliers et mobiliers sont mis en réserve.
- Dès que le résultat d’exploitation est positif, les amortissements mis en réserve sont utilisés afin de neutraliser fiscalement ce résultat d’exploitation.
Dans le cas d’une acquisition comptant, les amortissements vont jouer le rôle de neutralisateur d’impôts dès le début de l’investissement, afin de percevoir des revenus fortement défiscalisés
Les principaux supports éligibles au statut de LMNP
Tout logement d’habitation faisant l’objet d’un aménagement adéquat peut, en théorie, être loué meublé. En pratique, il y a certaines contraintes à honorer : il convient, entre autre, de respecter l’article L 631.7 du Code de la Construction et de l’Habitat qui peut parfois s’avérer fort restrictif.
Cependant, un certain nombre de supports, situés sur différents secteurs d’activité et gérés par des exploitants professionnels sont particulièrement bien adaptés à la location meublée. Ces différents secteurs offrent une grande visibilité aux investisseurs et permettent de répondre aux attentes de chacun.
Enfin, les biens loués meublés peuvent être neufs ou anciens.
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