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Loi de défiscalisation

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  3. Le Démembrement – Nue Propriété

Le démembrement de propriété ou nue propriété

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse :

Le démembrement de propriété

L’épargnant achète les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme. Le bailleur achète l’usage de l’appartement qu’il loue pour une période de quinze ans à des ménages sous conditions de ressources. Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

Usus, fructus et abusus : fondement de la nue-propriété et du démembrement

Le droit romain décomposait la propriété en trois prérogatives :
  • L’usage du bien (usus), qui permet d’occuper un logement
  • La jouissance du bien (fructus), qui permet d’en recueillir les fruits, les loyers
  • La disposition du bien (abusus), qui permet de le revendre, de l’agrandir, etc. Les deux premières prérogatives sont réunies dans l’usufruit que le Code Civil définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété (…) » (article 578 du Code Civil). La nue-propriété est, quant à elle, définie a contrario.

Transformer pleinement votre capacité d’épargne

L’acquisition d’un appartement en nue-propriété est aujourd’hui une excellente solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière.

La capacité d‘épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime

En effet, par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés.

  1. Le risque de l’impayé de loyer est supprimé :
    Le loyer attendu dans un investissement locatif classique est généralement nécessaire au remboursement de l’emprunt contracté. Dans un environnement économique morose avec des entreprises multipliant les licenciements, le risque de défaillance du locataire est naturellement devenu une préoccupation majeure.
    Avec l’investissement en nue-propriété, le risque d’impayé est totalement éliminé car les années de loyers sont perçues dès l’acquisition sous forme de réduction du prix de l’appartement.
  2. La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas :
    La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer) mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir ces années de loyers immédiatement sous forme de réduction du prix.
  3. Les charges, dépenses d’entretien, travaux sont payés par l’usufruitier :
    En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement.

Une valeur refuge : L’immobilier démembré

Les fondamentaux sont réunis pour créer de la richesse immobilière :

  • Un investissement dans la pierre et sur le marché de l’habitation
  • La sécurité juridique du démembrement de propriété
  • La qualité patrimoniale des opérations immobilières
  • Une protection contre l’inflation
  • La certitude d’avoir l’usage pour la retraite d’un capital-retraite, de revenus complémentaires, ou d’un logement
  • Une possibilité de revendre à tout moment le bien.

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