Comment choisir un investissement immobilier géré ?
Présentation de la location meublée (LMNP ou LMP)
Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, seniors, personnes âgées dépendantes…) vous offrira un confort de gestion puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ».
Introduction à la location meublée Description du fonctionnement de la location meublée Les atouts de la location meublée Les supports disponibles
Approche Patrimoniale
La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente. Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.
Approche patrimoniale en Immobilier Géré
La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente. Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.
Des potentiels patrimoniaux inégaux
Si les résidences étudiantes, affaires, et seniors offrent des potentiels de valorisation patrimoniale intéressants, les résidences médicalisées proposent quant à elle une valorisation limitée du fait de nombreux équipements et services.
Actif dédié du fait des équipements et des services proposés, les résidences médicalisées affichent une valorisation patrimoniale limitée. La rentabilité élevée et la lisibilité de cet investissement permettent cependant d’envisager sereinement la revente. Avec des emplacements de qualité, en centre-ville et à proximité des commodités, les résidences seniors affichent des potentiels patrimoniaux très intéressants. Véritable alternative à l’hôtellerie d’affaires, les résidences affaires offrent des emplacements hétérogènes. Situées en centre-ville et bénéficiant d’un prix immobilier raisonnable, ces résidences peuvent alors représenter des opportunités très intéressantes. Si des effets de mode peuvent réduire la lisibilité des résidences de tourisme, l’attractivité de l’emplacement et l’expérience du gestionnaire sont deux points qui permettent de sécuriser cet investissement.
Approche Locative
Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial. Il convient donc de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères, notamment la qualité du gestionnaire et la cohérence du niveau de loyer.
Approche locative en Immobilier Géré
Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial.
La contrainte juridique que représente l’obligation de résultats liée à ce cadre sera de faible poids face à l’incapacité structurelle et économique du gestionnaire à servir des loyers.
Il convient donc, au-delà de la stricte rentabilité, de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères.
Qualité de la signature
Le gestionnaire et son savoir-faire sont deux éléments fondamentaux pour assurer pérennité et lisibilité d’un investissement en immobilier géré.
Solvabilité du gestionnaire Parc de résidences Expérience dans le domaine d’activité en question Notoriété comme garantie d’un remplissage facilité
Architecture juridique
Nature du preneur à bail : maison mère ou filiale Présence et pertinence des mécanismes de caution
Cohérence du niveau de loyers
Cohérence du niveau de loyers au regard des contraintes imposées au gestionnaire.
Trouver l’équilibre entre :
Loyers excessifs qui mettraient en péril la santé financière de l’exploitant Un loyer insuffisant peu attractif pour l’investisseur
Objectif : assurer un niveau de loyer satisfaisant pour l’investisseur tout en assurant la pérennité de l’exploitation
Répartition des charges
Négociation de la répartition des charges avec le gestionnaire. Certains éléments sont susceptibles de varier d’un bail à l’autre.
Il convient néanmoins d’apporter aux charges une attention toute particulière pour ne pas entraver le rendement réel.
