Dispositifs fiscaux
Les dispositifs fiscaux en vigueur
LLILogement Locatif Intermédiaire
- Article 279-0 bis A du Code général des impôts – Loi de Finances 2024
Le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) permet aux investisseurs institutionnels et particuliers d’acquérir des logements neufs à un prix réduit grâce à une TVA à taux réduit (10 %), en contrepartie d’un engagement de location à loyers plafonnés pendant 20 ans.
- TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d’acquisition
- Décote d’environ 15 à 20 % par rapport au prix du marché
- Pas de plafond de revenus pour l’investisseur
- Loyers plafonnés entre le social et le marché libre
- Engagement de location pendant 20 ans minimum
- Éligible dans les zones A, A bis et B1 (zones tendues)
LMNPLoueur Meublé Non Professionnel
- Articles 35 bis, 39 C et 156 du Code général des impôts
Investissez dans l’immobilier meublé et bénéficiez d’avantages fiscaux attractifs grâce au statut LMNP. Ce régime permet d’amortir le bien immobilier et les meubles, réduisant ainsi considérablement la base imposable de vos revenus locatifs (BIC).
- Amortissement du bien sur 25-30 ans et du mobilier sur 5-10 ans
- Déduction de toutes les charges réelles (intérêts, travaux, assurance, gestion)
- Déficits reportables 10 ans sur les revenus BIC
- Récupération de la TVA possible en résidence de services
- Depuis 2025 : réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value à la revente pour les meublés de tourisme
Déficit FoncierRéduction d'impôts par les travaux
- Article 156-I-3° du Code général des impôts
Le déficit foncier permet de déduire les charges de travaux de rénovation de vos revenus fonciers. Lorsque ces charges excèdent vos revenus fonciers, le déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Imputation sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an
- 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (dispositions prolongées)
- Report du déficit excédentaire sur 10 ans
- Obligation de location nue pendant au moins 3 ans après l’imputation
- Pas de plafonnement des niches fiscales (hors plafond de 10 000 €)
DenormandieRénovation dans l'ancien
- Article 199 novovicies du Code général des impôts (volet ancien)
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation dans les communes éligibles au programme « Action Cœur de Ville ».
- Réduction d’impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans)
- Travaux minimum de 25 % du coût total de l’opération
- Plafond d’investissement : 300 000 € et 5 500 €/m²
- Communes éligibles : Action Cœur de Ville et conventions ORT
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires
MalrauxPatrimoine historique
- Article 199 tervicies du Code général des impôts
La loi Malraux permet une réduction d’impôt pour les travaux de restauration complète d’immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).
- Réduction de 22 % (PVAP) ou 30 % (PSMV) du montant des travaux
- Plafond de travaux : 400 000 € sur 4 années consécutives
- Hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €
- Engagement de location nue pendant 9 ans minimum
- Restauration complète de l’immeuble sous contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France
Monuments HistoriquesImmeubles classés ou inscrits
- Articles 156-II-1° ter et 156 bis du Code général des impôts
Le régime Monuments Historiques permet de déduire l’intégralité des travaux de restauration et d’entretien de votre revenu global, sans aucun plafonnement.
- Déduction intégrale des travaux sur le revenu global, sans plafond
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques
- Conservation du bien pendant 15 ans minimum
- Travaux sous supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF)
JeanbrunNouveau dispositif 2026
- Article du PLF 2026 – Loi de Finances pour 2026
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en 2026, remplace le Pinel et vise à relancer l’investissement locatif privé. Son mécanisme innovant repose sur un amortissement fiscal annuel du bien immobilier.
- Amortissement annuel : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social)
- Plafond de déduction : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €/an selon le type de logement
- Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 €
- Aucun zonage requis – applicable sur tout le territoire français
- Engagement de location nue pendant 9 ans minimum
LMNPLoueur Meublé Non Professionnel
- Articles 155, 156, 39 C et 151 septies du Code général des impôts
Le statut LMP s’applique aux investisseurs exerçant une activité de location meublée à titre professionnel, notamment lorsque les recettes annuelles tirées de cette activité dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Il permet, sous conditions, une imputation des déficits sur le revenu global et obéit au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an et prépondérantes dans le foyer fiscal
- Imputation possible des déficits sur le revenu global, sous conditions
- Amortissement du bien et du mobilier selon les règles du régime réel
- Exonération possible de la plus-value sous conditions de durée et de niveau de recettes
- Affiliation sociale possible selon la situation de l’exploitant
Girardin industrielInvestissement productif outre-mer
- Article 199 undecies B du Code général des impôts
Le Girardin industriel permet de financer du matériel productif neuf exploité outre-mer par une entreprise locale, en contrepartie d’une réduction d’impôt supérieure au montant de l’apport investi. Ce dispositif est encadré et suppose une conservation de l’investissement pendant une durée minimale.
- Réduction d’impôt obtenue en une seule fois, dès l’année de souscription
- Avantage fiscal généralement supérieur au montant de l’apport investi
- Financement de biens productifs neufs pour les entreprises ultramarines éligibles
- Obligation de conservation et de maintien de l’exploitation pendant au moins 5 ans
- Dispositif soumis à un montage strictement encadré et à un risque de remise en cause fiscale en cas de non-respect des conditions