Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Comment choisir son investissement immobilier ?
Le patrimoine détenu par un investisseur est amené à évoluer avec le temps. L’approche patrimoniale consiste à appréhender et à évaluer différents critères afin de favoriser un potentiel de valorisation attractif.
Approche patrimoniale
Une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant : le prix, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement et l’environnement.
Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent.
Villes et quartiers établis
Une grande ville et un quartier apprécié sont synonymes d’un prix élevé. En revanche, achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité.
- Les biens neufs affichent souvent des prix supérieurs à ceux de l’ancien
- Un décalage trop important peut réduire le potentiel de plus-value
Villes et quartiers en devenir
Un quartier en devenir dispose d’un potentiel patrimonial supérieur si les fondamentaux sont réunis : transports, commerces, emploi et dynamisme démographique.
Choisir un investissement immobilier géré
Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence services sur un marché identifié, vous offrira un confort de gestion puisque sa mise en location sera prise en charge par un professionnel.
Présentation de la location meublée (LMNP ou LMP)
- Introduction à la location meublée
- Description du fonctionnement de la location meublée
- Les atouts de la location meublée
- Les supports disponibles
Approche patrimoniale
La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente. Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.
Les supports disponibles
Résidences étudiantes
Logements adaptés aux étudiants dans des villes universitaires.
Résidences de tourisme
Biens situés dans des zones touristiques attractives.
Résidences seniors / EHPAD
Logements pour personnes âgées avec services adaptés.
Résidences d’affaires
Appartements meublés pour les professionnels en déplacement.
Investir en location nue
La location nue consiste à louer un bien immobilier non meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale. Ce type d’investissement offre une stabilité locative renforcée grâce à des baux de 3 ans minimum, tout en permettant de bénéficier de mécanismes fiscaux attractifs.
Contrairement à la location meublée, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec des régimes fiscaux distincts selon le montant des loyers perçus et la stratégie patrimoniale souhaitée.
Les atouts de la location nue
- Baux longs (3 ans minimum) offrant une stabilité locative
- Déduction des charges réelles en régime réel (travaux, intérêts…)
- Possibilité de créer du déficit foncier pour réduire l’imposition
- Large choix de biens : ancien, neuf, centre-ville ou périphérie
- Revente facilitée grâce à un marché de l’ancien dynamique
Droit commun (régime réel)
Le régime de droit commun permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées au bien : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxes foncières, frais de gestion. Ce mécanisme peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Les atouts de la location nue
Pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Simple et sans justificatif, il convient aux propriétaires ayant peu de charges déductibles.
Les atouts de la location nue
Certains dispositifs comme le Denormandie ancien, le Malraux ou le déficit foncier renforcé encouragent l’investissement dans l’ancien avec travaux. Ils offrent des réductions d’impôts ou des déductions majorées sous conditions de localisation et de rénovation.